L'Essentiel en 30 Secondes
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) frappe les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition (articles 964 et suivants du Code Général des Impôts). Dès que ce seuil est franchi, l'impôt est calculé de manière progressive à partir de 800 000 €.
1. Quels sont les biens imposables à l'IFI ?
Contrairement à l'ancien ISF, les actifs financiers (actions, obligations, livrets, contrats d'assurance-vie investis en unités de compte financières) sont totalement exclus de l'assiette de l'IFI.
Sont imposables à l'IFI (Art. 965 du CGI) :
- Les immeubles bâtis (résidence principale, résidences secondaires, biens mis en location nue ou meublée).
- Les terrains à bâtir, terres agricoles et bois/forêts (avec abattements spécifiques).
- Les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) à proportion de la valeur des immeubles détenus.
- Les parts de SCPI, OPCI et SIIC détenues en direct ou au sein de contrats d'assurance-vie et PER.
2. L'abattement de 30% sur la Résidence Principale
L'article 965 du CGI accorde un abattement légal forfaitaire de 30% sur la valeur vénale réelle de la résidence principale du contribuable au 1er janvier.
Exemple chiffré : Une résidence principale estimée sur le marché lyonnais à 1 200 000 € n'est retenue dans l'assiette de l'IFI que pour 840 000 € (soit 360 000 € de déduction immédiate).
3. Le Barème Progressif de l'IFI 2026 (Art. 977 du CGI)
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0% |
| Entre 800 000 € et 1 300 000 € | 0,5% |
| Entre 1 300 000 € et 2 570 000 € | 0,7% |
| Entre 2 570 000 € et 5 000 000 € | 1,0% |
| Entre 5 000 000 € et 10 000 000 € | 1,25% |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5% |
4. Les Stratégies Légales pour Sortir de l'Assiette IFI
- Le Démembrement en Nue-Propriété (Art. 968 du CGI) : L'usufruitier doit déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire est totalement exonéré d'IFI sur ce bien pendant toute la durée du démembrement.
- Arbitrage vers les Actifs Financiers : Céder un bien immobilier fortement imposé pour réinvestir les liquidités sur des contrats d'assurance-vie en unités de compte financières (actions, obligations) ou en private equity élimine immédiatement l'IFI sur ces montants.
- Le Plafonnement de l'IFI (Art. 979 du CGI) : Le total de votre IFI et de vos impôts sur le revenu ne peut excéder 75% de vos revenus de l'année précédente. En cas d'excédent, l'IFI est réduit d'autant.
Cadre Déontologique & Avertissement Réglementaire
Cette publication constitue un document d'information générale et technique établi selon les textes légaux en vigueur en France au 1er janvier 2026 (Code Général des Impôts et Code Monétaire et Financier). Elle ne constitue en aucun cas une recommandation d'investissement personnalisée ni un conseil fiscal ou juridique individualisé. Tout placement comporte des risques de perte en capital et d'illiquidité.